不動産投資保有・運用時の収益変動リスク①
カテゴリ： 不動産投資
不動産投資をするにあたっては、取得時に投資戦略を練りってから投資をスタートします。しかし、長い投資期間中には、思った通りにいかないこともたくさんあります。大きな問題として、収入が伸びない、収入が下がるといった想定外の現象があります。これは賃料単価の問題と空室の問題の二つに分けられます。賃料単価が下がっていくとは、具体的には契約更新時期にテナントから賃料引き下げ交渉を持ち出される、または、テナントが退去した後に同じ賃料では入居者が入らない、いった状況です。賃料水準が、個別不動産の特殊な事情によるものであれば、その原因を取り除けばよいのです。しかし、原因が不景気によるものだと、投資家やオーナー自身ではどうすることもできないことが多々あります。
景気が悪化した際に賃料をなるべく下げない方法として、長期の契約に切り替えていく方法です。特に賃料の上昇時は貸し手市場ですから、テナントに対して強気の交渉が可能です。賃料引き上げを材料にしながら、長期間かつ固定の定期借家契約（契約時に定めた期間の満了によって確定的に終了する借家契約）を結ぶことで、賃料下落を回避することができます。ただし、この方法で賃料を固定してしまうと下落を回避できる代わりに、その後の賃料引き上げも望めません。つまり、定期借家契約がすべての面で有利に活用できるわけではありません。また、個人投資家向けに収益性は低くなりますがリーシング会社から賃料保証を受けるリスク回避策があります。プロの投資ファンドでも、竣工したばかりでこれから賃借人を募集するような賃貸マンションを購入した場合、数ヶ月間賃料保証させる例もあります。